Foncier &Gouvernance

Gouvernance Foncière : Litiges, Purges Coutumières et Révolution Administrative

La racine des plus grands défis de Djorobité réside dans la gestion de la terre. La métamorphose d'anciennes plantations agricoles, soumises au droit coutumier, en parcelles urbaines relevant du domaine privé de l'État, a engendré des frictions juridiques d'une complexité redoutable.

Les Crises de Chefferie et le Litige de Bessikoi

L'introduction de la rente foncière dans l'économie villageoise a profondément déstabilisé l'ordre coutumier. Sur les 63 villages Ébriés d'Abidjan, 58 ont été traversés par des crises de gouvernance liées à la succession et à l'autorité sur les terres. À Djorobité, ces tensions se sont matérialisées de manière spectaculaire dans le litige foncier du lotissement "Bessikoi".

Initié conjointement par les communautés de Djorogobité 2 et du village voisin d'Abobo-Baoulé, et formellement approuvé en 2005, ce projet a fait l'objet d'une lutte acharnée pour le contrôle de la signature des "attestations villageoises" d'attribution. Bien que la Chambre Administrative de la Cour Suprême ait rendu plusieurs arrêts entre 2015 et 2017 conférant l'exclusivité de cette compétence au chef de Djorogobité 2, l'existence de réseaux parallèles a conduit à la délivrance de multiples attestations pour une même parcelle. Ce phénomène de "doubles ventes" a semé le chaos parmi les acquéreurs, générant des conflits ouverts et des manifestations parfois émaillées de violences physiques.

À Djorogobité 1, un autre conflit illustre le non-respect des réserves d'utilité publique. Un espace de plus de 4 hectares (îlot 125), réservé depuis 1988 pour la construction d'infrastructures communautaires (marché, gare routière, parking), a été illégalement approprié par un opérateur privé s'appuyant sur un Arrêté de Concession Provisoire (ACP) contesté, pour y ériger des stations-service et des garages, provoquant la colère de la chefferie et des femmes du village. Face à cette prolifération de constructions anarchiques et de programmes immobiliers illégaux, le Ministère de la Construction, du Logement et de l'Urbanisme (MCLU), via sa Plateforme Collaborative de Contrôle des Constructions (PCCC), procède régulièrement à des démolitions spectaculaires pour restaurer l'autorité de l'État.

La Mécanique de la Purge des Droits Coutumiers

Le préalable légal à tout aménagement urbain est la "purge des droits coutumiers". Ce mécanisme juridique permet à l'État de compenser financièrement les communautés villageoises pour l'extinction de leurs droits d'usage sur les terres agricoles, intégrant ainsi ces espaces au domaine privé de l'État.

Le décret n° 2013-224 (révisé en 2014 et 2023) fixe un barème géographique strict, défini par la Direction Générale des Impôts (DGI), pour indemniser cette perte :

Si ce taux de 2 000 FCFA/m² a été pensé pour encadrer la dépense publique, la réalité des négociations (menées souvent avec les Comités Villageois de Gestion Foncière Rurale - CVGFR) impose des compensations hybrides, mêlant numéraire et dation en paiement (rétrocession d'une partie des lots aménagés à la communauté). L'obtention de l'arrêté de purge est la condition absolue pour qu'un lotissement soit légalement approuvé et commercialisé.

La Révolution de l'ADU et le Système SIGFU

Pour endiguer définitivement la fraude liée aux attestations villageoises volantes, le gouvernement a acté leur suppression. À compter du 1er juillet 2024 (et de façon stricte au 1er janvier 2025), le seul document valant preuve d'attribution d'un lot coutumier est l'Attestation de Droit d'Usage Coutumier (ADU).

L'ADU est le produit d'une digitalisation intégrale opérée par le Système Intégré de Gestion du Foncier Urbain (SIGFU). Ce système repose sur une technologie de type blockchain, générant des milliers de transactions sans faille, qui sécurise chaque parcelle par un Identifiant Unique du Foncier de Côte d'Ivoire (IDUFCI) de 20 caractères. L'ADU est délivrée gratuitement par l'administration sur un support infalsifiable, muni d'un code QR permettant de vérifier instantanément la véracité du document depuis un smartphone.

Pour être juridiquement opposable, l'ADU requiert la signature de trois acteurs clés, neutralisant ainsi les dissidences internes aux chefferies : Le Chef du village (seule autorité reconnue par arrêté préfectoral), Le Président du comité villageois de gestion foncière, et L'opérateur aménageur (lotisseur) responsable des travaux techniques.

Le Parcours vers l'Arrêté de Concession Définitive (ACD)

L'ADU n'est qu'une garantie temporaire ; elle ne confère pas le droit de propriété absolu. L'objectif ultime de tout investisseur à Djorobité est la transformation de l'ADU en Arrêté de Concession Définitive (ACD). L'ACD est l'acte par lequel l'État transfère définitivement la propriété de la parcelle, devenant un Titre Foncier (TF) inattaquable une fois publié au Livre Foncier par la Conservation de la Propriété Foncière et des Hypothèques (CPFH).

La procédure (décret n°2021-785) est centralisée au Guichet Unique du Foncier et de l'Habitat (GUFH). Elle se décline en plusieurs étapes obligatoires : Obtention de l'attestation d'attribution (désormais remplacée par l'ADU), Bornage contradictoire par un géomètre expert, Élaboration du dossier technique, Dépôt au GUFH, Paiement des droits domaniaux et d'enregistrement (91 000 FCFA de frais de délivrance, plus les impôts fonciers calculés sur la valeur vénale du bien).

Par exemple, le coût total d'une acquisition immobilière inclut de lourds frais annexes. Si un individu emprunte 80 064 USD sur 20 ans au taux de 7,5% pour l'achat d'un bien évalué à environ 100 000 USD (60 millions FCFA), les frais de notaire (environ 8%) s'élèveront à plus de 8 000 USD, et le coût des intérêts approchera les 74 000 USD, propulsant le budget global d'acquisition à plus de 182 000 USD. Grâce à la réforme SIGFU, le MCLU ambitionne de réduire le délai de délivrance de l'ACD à moins de 90 jours ouvrables, bien que la complexité des vérifications engendre encore, en pratique, des délais de plusieurs mois.